Peter M. hat in Düsseldorf drei Wohnhäuser sowie ein Bürogebäude in bester Lage vermietet. Über die satten Mieteinnahmen freut sich auch der Fiskus. Denn Mieteinkünfte zählen zum steuerpflichtigen Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Zu versteuern ist das, was von den Mieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten übrig bleibt. Hingegen ist die Eigennutzung eines Hauses oder einer Wohnung steuerfrei.

Zu den Mieteinnahmen zählen neben den Mieten selbst beispielsweise auch

::: auf den Mieter umgelegte Betriebskosten sowie Mieterzuschüsse

::: Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Werbeflächen

::: vereinnahmte Zahlungen für die Einräumung eines Wohnrechts

::: Einnahmen aus der Vermietung von Schiffen und Geschäftseinrichtungen sowie

::: Umsatzsteuer und die vom Finanzamt erstatteten Vorsteuerbeiträge.

Von den Mieteinnahmen kann der Vermieter alle Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, als Werbungskosten abziehen.

Z. B. Gebäudeabschreibungen, Schuldzinsen und Reparaturkosten. Wir haben für Sie eine Aufstellung typischer Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung zusammengestellt (s. 1.). Einnahmen und abzugsfähige Kosten trägt der Vermieter in Anlage V der amtlichen Einkommensteuererklärung ein. Dabei ist für jede vermietete Wohnung ein Exemplar dieser Anlage auszufüllen.

Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust. Diesen können Vermieter Steuern sparend mit anderen Einkünften verrechnen. Voraussetzung: Der Vermieter hat die Absicht, mit der Vermietung dauerhaft einen Überschuss über die Ausgaben zu erzielen. Dabei ist Folgendes zu beachten:

::: Bei einer langfristigen Vermietung ist vom Vorliegen einer so genannten Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn der vereinbarte Mietzins mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt.

::: Beträgt der Mietzins mindestens 56% und weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete, stellt das Finanzamt eine langfristige Überschussprognose an. Fällt diese positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist sie negativ, sind die Werbungskosten auch nur anteilig abziehbar. Lesen Sie dazu unsere Beispielrechnung (s. 2.)

::: Ist langfristig kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten, liegt ein Vorgang auf der privaten Ebene vor. Ein solches Minusgeschäft kann steuerlich nicht geltend gemacht werden, etwaige Verluste bleiben somit außen vor.

Häufig vermieten Eltern Wohnraum zu günstigen Konditionen an ihre Kinder. In diesen Fällen schaut das Finanzamt ganz genau hin. Wirksam sind solche Angehörigenmietverträge nur dann, wenn Sie dem entsprechen, was fremde Dritte üblicherweise in einem Mietvertrag vereinbaren. Lesen Sie in unserer Übersicht, worauf Sie achten müssen, wenn Sie an den eigenen Nachwuchs vermieten (s. 3.).

Wird ein Gebäude teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt, ist jede Nutzung für sich zu sehen.

Soweit eine Vermietung erfolgt, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Kann der Vermieter Ausgaben einzelnen Gebäudeteilen direkt zuordnen, sind sie beim jeweiligen Teil zu berücksichtigen. Betreffen die Ausgaben das ganze Gebäude, beispielsweise eine Dachreparatur, erfolgt eine Aufteilung im Verhältnis der Nutzflächen. Lesen Sie dazu unsere Beispielrechnung (s. 4.).

Aufzählungen und Beispielrechnungen:

1) Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

::: Gebäudeabschreibungen

::: Kosten für Annoncen in Zusammenhang mit der Mietersuche

::: Beiträge zum Hausbesitzerverein

::: Schuldzinsen, die im Zusammenhang mit dem Kauf des Gebäudes entstehen

::: Grundsteuer

::: Heizkosten

::: Reparaturkosten

::: Kosten für Mietvertragsformulare

::: Rechtsanwalts- und Prozesskosten in Zusammenhang mit Streitigkeiten mit Mieter und
Handwerke

::: Umsatzsteuer

::: Verwaltungskosten

::: Kosten für Gebäudeversicherungen

2) Peter M. vermietet einem Bekannten eine Eigentumswohnung für 300 Euro monatlich.

Ortsüblich wären 500 Euro. Die tatsächliche Miete beträgt also 60% der angemessenen Miete. Im Jahre 2005 entstehen Peter M. insgesamt Werbungskosten (Schuldzinsen, Reparaturen, Abschreibungen) in Höhe von 8.000 Euro. Das Finanzamt geht davon aus, dass langfristig ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht zu erzielen ist. Damit kann Peter M. auch nur 60% der Werbungskosten geltend machen. Das sind 4.800 Euro.

3) Für die steuerliche Anerkennung von Vereinbarungen unter Angehörigen verlangt der Fiskus, dass ein bürgerlich-rechtlich wirksamer Mietvertrag vorliegt, das Mietverhältnis auch tatsächlich ausgeübt wird und die Mietvereinbarungen klar und eindeutig wie unter Fremden gestaltet sind.

So muss die Miete laufend bezahlt werden, am besten per Überweisung. Auch über die Nebenkosten sollte eine genaue Abrechnung erfolgen, wobei auch eine regelmäßige Umlage zu vereinbaren ist. Die Wohnung muss dem Mieter jederzeit zur Verfügung stehen. Die laufenden Zahlungen dürfen nicht von der vereinbarten Miete abweichen.

Wichtig: Nicht zu beanstanden ist, wenn die Eltern dem unterhaltsbedürftigen Kind vorher Geld geschenkt haben, aus dem es die Mietzahlungen bestreitet bzw. wenn das unterhaltsbedürftige Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Unterhalt zahlt.

Rechtsfolge eines wirksamen Angehörigenmietvertrages: Die Eltern können etwaige Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften verrechnen und dadurch ihre Steuerlast senken.

4) Peter M. ist unter anderem Eigentümer eines 100 Quadratmeter großen Gebäudes.

Es besteht aus zwei Wohnungen zu 60 bzw. 40 Quadratmetern. Die größere bewohnt er selbst, die kleinere hat er vermietet. Für eine Dachreparatur bezahlt er im Februar 2005 insgesamt 20.000 Euro. Zu den abzugsfähigen Werbungskosten zählen die Kosten, die auf die vermietete Wohnung entfallen. Das sind vorliegend 40% von 20.000 Euro, also 8.000 Euro. Darüber hinaus sind alle Kosten abziehbar, die unmittelbar auf die vermietete Wohnung entfallen.

Die Abschreibungen sind übrigens von dem auf die vermietete Wohnung entfallenden Teil der Herstellungskosten zu berechnen.