Der Bundesgerichtshof hat im März 2005 entschieden, dass ein privater Bauherr für so genannten “Pfusch am Bau” eines Wohnhauses, nicht lediglich Kosten in Höhe der durch die Mängel verursachten Minderungen des Baupreises verlangen kann, sondern die tatsächlichen Kosten des Mängelbeseitigungsaufwandes. Diese betragen häufig ein Vielfaches dessen was als so genannter Minderungsbetrag errechnet wird.

Diese Problematik bezieht sich auf solche Fälle, in denen eine Vielzahl von Mängeln einen erheblichen Mängelbeseitigungsaufwand für den Bauunternehmer erforderlich macht. In solchen Fallkonstellationen wollen die Bauunternehmen in der Regel nur einen Minderungsbetrag akzeptieren. Der Minderungsbetrag entspricht der Differenz zwischen dem ermittelten Verkehrswert eines Objektes im vertragsgemäßen bzw. mangelfreien und im mangelhaften Zustand.

Vor diesem Hintergrund sind die Rechte des Bauherrn in nicht unerheblichem Maße gestärkt worden.

Der Bauherr sollte sich in ähnlich gelagerten Fällen nicht unbedingt auf einen Minderungsbetrag verweisen lassen, um dann aufgrund des nicht auskömmlichen Schadenersatzbetrages dauerhaft mit den Mängeln leben zu müssen. An dieser Stelle wird dem jeweiligen Bauherrn aus praktischen Gründen dringend angeraten, vor Leistung der entsprechenden Abschlagszahlungen den bis dahin erbrachten Leistungsstand fachgerecht auf Mängel überprüfen zu lassen.

Denn nicht selten steht der private Bauherr vor dem Problem des, spätestens zum Zeitpunkt der Geltendmachung des erhöhten Schadenersatzanspruches, insolventen Unternehmens. An dieser Stelle muss dann auch aus diesen praktischen Erwägungen heraus taktiert und praxisnah reagiert werden. An der Nahtstelle zur Überprüfung der Leistungen des Bauunternehmers werden in der Regel Fachleute wie Architekten und auch andere, im Baubereich sachkundige Personen eingeschaltet. Der Architekt steht nicht selten im Spannungsfeld sowohl des Bauherrn als auch des Auftragsnehmers (Bauunternehmen). Insofern kann es hin und wieder angezeigt sein, in einem solchen Falle einen neutralen Dritten einzuschalten.

Bei dem Verdacht sich abzeichnender schwerer Baumängel wird häufig ein Sachverständiger, bzw. ein Gutachter hinzugezogen.

Gerade im Fertighaussegment sollte schon beim leisesten Verdacht auf Mängel ein Rechtsanwalt zur Abstimmung der weiteren taktischen Vorgehensweise konsultiert werden. Über diesen Weg wird dann entschieden, ob ein Gutachter zur Feststellung der konkreten Benennung von Mängeln beauftragt werden muss. Hierbei kann selbstverständlich der Rechtsanwalt bei der Auftrags- und Preisgestaltung hinsichtlich des Gutachters sinnvoll mitwirken.

Augenfällig ist, dass im Bereich des Immobilienkaufs der private Kunde erheblich weniger kritisch und vorsichtig ist wie beim finanziell betrachtet geringerwertigen Automobilkauf. Gerade beim Erwerb von Immobilien kann man manchmal mit dem Einsatz von wenigen 100 Euro einen erheblich teureren Schaden abwenden.

Stand: 12.04.2006