Das teuerste Pflaster unter den deutschen Großstädten für Mieter und Immobilienkäufer ist derzeit Bayerns Landeshauptstadt München.

Deutsche  Immobilien  werden teurer, vor allem in den Ballungsgebieten.  Seit  zwei  Jahren  liegen  die Preissteigerungen mit bis zu 4,5 Prozent deutlich über der Inflationsrate. Angesichts  solcher  Entwicklungen werden schnell Erinnerungen wach – schließlich begann die weltweite Finanzkrise 2008 zunächst mit den Turbulenzen auf dem amerikanischen  Immobilienmarkt;  später stürzten  auch  Irland  und  Spanien aufgrund einer Immobilienblase in eine Rezession. Doch Deutschland dürfte es kaum genauso ergehen.

Das IW Köln hat die Lage in den fünf bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands  untersucht.*) Die  höchsten  durchschnittlichen Wohnungspreise hat derzeit die bayerische Landeshauptstadt – in München sind gut 4.200 Euro pro Quadratmeter  zu  bezahlen.  Dahinter folgen Hamburg (3.100 Euro) und Frankfurt (2.900 Euro). Günstiger sind Eigentumswohnungen in Berlin (2.200 Euro) und Köln (2.100 Euro). Auch bei der Preisentwicklung gibt es beträchtliche Unterschiede:

Von 2003 bis 2011 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin insgesamt um 39 Prozent – in Köln  lag  die  Teuerung  mit nicht  einmal  9  Prozent  sogar  unter dem Bundesdurchschnitt.

Von  einer  Preisblase  kann  auch deshalb nicht die Rede sein, weil eine Blase  voraussetzt,  dass  die  hohen Preise auf einem (Irr­)Glauben der Investoren beruhen – diese müssen annehmen, dass die Immobilien permanent an Wert gewinnen. Die Anleger wetten also auf einen höheren Wiederverkaufspreis und heizen so die  Nachfrage  an.  Realisieren  sie, dass ihre Erwartungen zu optimistisch waren, kommt es zu einer Welle von Verkäufen – die Spekulationsblase platzt, die Preise purzeln. Das  IW  Köln  hat  in  den  fünf Großstädten insbesondere folgende Kriterien beurteilt:

1. Mieten

Steigen die Immobilienpreise über längere Zeit schneller als die Mieten, droht irgendwann eine Korrektur. Aktuelle Zahlen zeigen jedoch, dass die Preise den Mieten nur in Hamburg und München davongelaufen sind – im internationalen  Vergleich  allerdings  in  moderatem Ausmaß. Außerdem dürften gerade diese beiden Städte weiterhin äußerst  attraktiv  bleiben,  weshalb Investoren  bereit  sind,  selbst  bei niedrigen Renditen noch zu kaufen.

2. Beschäftigung

Die Zahl der Arbeitnehmer in den fünf Städten hat sich besser entwickelt als im Bundesdurchschnitt. So stieg die bundesweite Beschäftigtenzahl von März 2006 bis September 2011 um 11,7 Prozent, in München dagegen um 12,2 Prozent, in Hamburg um 16,1 Prozent und in Berlin um 16,6 Prozent. Mehr Jobs bedeuten mehr Einkommen – ein Trend, der schon deshalb weitergehen dürfte, weil in den Metropolen die  Bevölkerung  weiter  zunimmt. Allein München dürfte im Jahr 2030 knapp 15 Prozent mehr Einwohner haben als heute.

3. Transaktionen

Steigt  in  Boomphasen die Zahl der Immobilienverkäufe  nur  deswegen  an,  weil  von weiter steigenden Preisen ausgegangen wird, droht eine spekulative Blase.  Charakteristisch  sind  dann  vor allem erhöhte Wiederverkaufsraten der Immobilien, die die Transaktionsvolumina erhöhen.

Tatsächlich aber hat die Nachfrage nach Immobilien bundesweit stärker angezogen als das Angebot. Nur Berlin tanzt aus der Reihe: An der Spree hat sich die Zahl der angebotenen Objekte seit 2007 um 60  Prozent  erhöht.  Offenbar  ist  in Berlin die Transaktionsgeschwindigkeit und damit auch die Wiederverkaufsrate der Immobilien gestiegen.

Im Vergleich zu den anderen Metropolen  sind  in  der  Hauptstadt auch die fundamentalen Daten am schlechtesten:  Berlin  hat  eine  alte Bevölkerung und einen hohen Anteil an  Grundsicherungs­  und  Wohngeldempfängern. Doch gemessen an den Kriterien Mieten, Beschäftigung und Kreditvergabe ist die Lage alles andere als besorgniserregend.

4. Kreditvergabe

Spekulative Blasen gehen üblicherweise mit einer expansiven  Kreditvergabe  einher.  Doch davon  ist  in  Deutschland  nirgends etwas  zu  sehen:  Trotz  historisch niedriger Zinsen steigt das Kreditvolumen  für  Wohnungskäufe  nur minimal.  Die  Bundesbürger  tilgen offenbar lieber ihre Kredite schneller und sichern sich längerfristig ab. Die Eigenkapitalanteile  bei  der  Finanzierung bleiben konstant, mancherorts steigen sie sogar.

*) aus IW-Trends 03/12 - Ralph Henger, Kirill Pomogajko, Michael Voigtländer: Gibt es eine spekulative Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt?