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Pressemitteilung

www.wertplan-nord-immobilien.de – Newsletter Immobilienrecht: Betriebskostenabrechnung

(PM) Hamburg, 20.01.2010 - Wohnraummietrecht: Abrechnung auf Basis der Sollvorauszahlungen Die Betriebskostenabrechnung, die die vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters (Soll-Vorschüsse) und nicht die tatsächlich gezahlten (Ist-Vorschüsse) berücksichtigt, ist formell wirksam, so der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 23. September 2009. Eine Abrechnung müsse, um formell wirksam zu sein, mindestens die Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, den Mieteranteil und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Sind die Vorauszahlungen nicht in der tatsächlich geleisteten Höhe angesetzt, ergebe sich daraus lediglich ein inhaltlicher Fehler, der korrigiert werden kann. Damit hält der BGH nach wie vor daran fest, dass für die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung grundsätzlich die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen anzusetzen sind – dies wird ausdrücklich betont.
Praxistipp
Nach wie vor müssen in die Abrechnung also die tatsächlich gezahlten und nicht, wie in der Praxis sehr verbreitet, die vereinbarten Vorauszahlungen des Mieter eingestellt werden. Die Entscheidung des BGH ist für den Vermieter insoweit von Vorteil, als dass die Abrechnung trotz Angabe der Soll-Vorauszahlungen bei rechtzeitiger Versendung die gesetzliche Abrechnungsfrist wahrt und der Vermieter nicht mit etwaigen Nachzahlungen ausgeschlossen ist. Wäre die Abrechnung formell unwirksam, könnte der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachzahlungen mehr verlangen und die Abrechnung auch nicht mehr nachbessern.
Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZA 2/08 - www.bundesgerichtshof.de
Makler- und Bauträgerrecht: Keine Provision ohne Einverständnis Der Maklerlohn setzt ein eindeutiges Provisionsverlangen und die anschließende Inanspruchnahme von Maklerdiensten voraus. Die Bitte des Kunden, die Rechnung umzuschreiben, ist nicht zwingend als nachträgliches Einverständnis zu werten, so das OLG Brandenburg im Urteil vom 30. Juli 2009.
Die Maklerin verlangte von den Käufern Maklerlohn. Weder eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung noch ein eindeutiger Provisionshinweis ließen sich beweisen. Das OLG wies die Klage daher ab. Den Wunsch der Käufer, die Maklerrechnung zu ändern, wertete das Gericht nicht als nachträgliches Einverständnis.
Praxistipp
Der Fall ist wenig spektakulär, jedoch symptomatisch für eine Vielzahl von Provisionsprozessen. Die Maklerin ist einfach daran gescheitert, dass sie die Provisionsfrage nicht hinreichend geklärt hat. Dabei verlangen die Gerichte keinen ausdrücklichen oder gar schriftlichen Maklervertrag. Es genügen vielmehr ein eindeutiger Provisionshinweis und die anschließende Inanspruchnahme von Maklerdiensten. Den Kundenwunsch, die Rechnung zu ändern, sieht die Rechtsprechung meistens nicht als nachträgliches Einverständnis an, so dass man sich allein darauf nicht verlassen sollte.
Autor: Uwe Bethge - bethge@bethgeundpartner.de
Bau- und Architektenrecht: Zulässigkeit einer Grenzgarage Eine Grenzgarage, die nicht nur einen „Zugang“ zu einem Wohnhaus ermöglicht, sondern als „Eingang“ zu einem Wohnhaus dient, ist nicht nach der BauO NRW privilegiert, entschied das OVG Nordrhein-Westfalen. Der von dieser Entscheidung betroffene Bauherr wollte eine sog. „Eingangsdiele“ zwischen seiner direkt an der Grenze zum Nachbarn vorhandenen Garage und seinem Wohnhaus errichten. Dabei war beabsichtigt, durch die Garage über die Diele in das Wohnhaus zu gelangen. Die straßenseitige Eingangstür der Garage wurde mit Hausnummer, Schelle, Briefkasten und Namensschild als Hauseingang gestaltet. Das Gericht entschied gegen dieses Bauvorhaben und begründete dies damit, dass die Garage durch die Nutzung (auch) als Hauseingang gewissermaßen zum Bestandteil des Wohnhauses werde, so dass das Wohnhaus in den abstandflächenrechtlich beachtlichen Bereich erstreckt werde, wo es selbst gerade nicht zulässig sei.
Kommentar
Die BauO Nordrhein-Westfalen lässt es, wie die meisten anderen landesrechtlichen Bauordnungen auch, grundsätzlich zu, dass Garagen in bestimmten Ausmaßen direkt auf die Grundstücksgrenze gebaut werden, und somit die ansonsten einzuhaltenden Abstände der Gebäude zueinander nicht eingehalten werden. Durch diese Privilegierung soll dem jeweiligen Grundstückseigentümer das Parken auf seinem eigenen Grundstück erleichtert und der öffentliche Straßenraum vom Anliegerparken entlastet werden. Selbstverständlich kann es auch zulässig sein, direkt von der Garage in das angrenzende Wohnhaus zu gehen, um zum Beispiel sich nicht dem Regen auszusetzen oder transportierte Güter direkt ohne Umwege vom PKW in das Haus zu bringen. Wenn jedoch der Eingang regelmäßig auch ohne Zusammenhang zu dem eigentlichen Parkzweck benutzt werden soll, greift die Privilegierung nicht mehr und ein betroffener Nachbar kann solch ein Bauvorhaben erfolgreich verhindern.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Quelle: Newsletter Bethge & Partner
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