Verwaiste Büros sind längst ein Massenphänomen: Standen 1990 in deutschen Städten gerade mal 2 Prozent der Büroimmobilien leer, waren es im vergangenen Jahr fast viermal so viele. Noch größer ist die Leerstandsquote in den Metropolen:

In den sieben größten deutschen Städten blieb im Jahr 1990 nur rund 1 Prozent der Büroimmobilien ungenutzt, zuletzt standen mehr als 10 Prozent leer. Besonders hoch ist der Leerstand in Frankfurt/Main – dort wurden 2010 mehr als 18 Prozent der Büros nicht genutzt.

Tatsächlich ist die Quote der unvermieteten Büros wohl noch um einiges größer – denn die Makler und Marktforschungsunternehmen ermitteln nur Leerstände von solchen Gebäuden, die innerhalb von drei Monaten wieder bezogen werden können. Leerstehende Flächen mit größerem Sanierungsbedarf gehen also gar nicht in die Statistik ein.

Hauptursache dafür, dass heute so viele Büroimmobilien leer stehen, war der New-Economy-Boom Anfang des vergangenen Jahrzehnts, der dazu führte, dass in Hochgeschwindigkeit neue Büroflächen geschaffen wurden. Doch unmittelbar nach dem New-Economy-Crash, der viele Menschen den Arbeitsplatz kostete, stieg der Leerstand sprunghaft an.

Auch der Beschäftigungszuwachs Mitte der 2000er Jahre konnte daran nicht viel ändern, denn trotz der reichlich vorhandenen und verfügbaren Büros wurde weiterhin kräftig gebaut. Besonders markant ist diese Entwicklung in Frankfurt am Main:

Obwohl die Zahl der Bürobeschäftigten zwischen 2000 und 2010 zu rückging, vergrößerte sich in der Finanzmetropole der Bestand an Büroflächen um 23 Prozent.

Auch in Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart hinkt die Beschäftigtenentwicklung dem Zuwachs an Büroflächen hinterher. Lediglich in Berlin und Hamburg ist die Schere zwischen Angebot und Nachfrage nicht ganz so groß.

Dass selbst dann viele neue Bürogebäude aus dem Boden gestampft werden, wenn es bereits einen hohen Leerstand gibt, liegt vor allem an den gestiegenen Ansprüchen der Büronutzer. Da die Personalkosten im Vergleich zu den Mietkosten hoch sind, sind Büromieter eher bereit, auch höhere Mieten zu zahlen – zumindest dann, wenn sie auf diese Weise ihren Mitarbeitern einen attraktiven Arbeitsplatz bieten und die Fluktuation begrenzen können.

Hinzu kommt, dass die Unternehmen in Deutschland zunehmend Wert auf Energieeffizienz legen – auch und gerade, weil sich immer mehr Betriebe ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst sind.

Energie lässt sich aber leichter in Neubauten sparen als in Bestandsgebäuden, sodass unterm Strich die effektive Nutzungsdauer von Büroimmobilien immer weiter sinkt. Um den Büroleerstand zu verringern, bieten sich vor allem drei Strategien an:

1. Neue Nutzung

Nicht mehr nachgefragte Büros könnten in Wohnungen umgebaut werden. Angesichts der demografischen Entwicklung ist dies eine sinnvolle Lösung: So wird der Anteil der arbeitsfähigen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung bis zum Jahr 2025 deutlich sinken. Es werden also zwangsläufig weniger statt noch mehr Büros gebraucht werden. Gleichzeitig wird jedoch die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnungen steigen.

Die sogenannte Umnutzung bietet sich vor allem für solche Bürokomplexe an, die in gefragten Innenstadtlagen liegen. Allerdings sind die Auflagen für die Nutzung als Wohnraum häufig hoch. Zudem kann der Umbau ziemlich kostspielig werden, wenn etwa neue Strom- und Wasseranschlüsse verlegt werden müssen.

2. Transparenz

Die korrekte Ermittlung der Leerstandsquoten könnte so manchen weiteren Neubau verhindern. Derzeit tendieren Projektentwickler dazu, mit möglichst niedrigen Leerständen zu argumentieren, damit sie einen geplanten Neubau besser rechtfertigen können. In Frankfurt am Main beispielsweise die Angaben für leerstehende Büroimmobilien mitunter mehrere Prozentpunkte auseinander.

3. Strikte Regeln

In Städten mit erheblichen Leerständen könnte man die Genehmigung von Büroneubauten daran knüpfen, dass gleichzeitig Leerstand abgebaut werden muss. Dieses Modell wird bereits erfolgreich in Amsterdam praktiziert: Dort haben sich Investoren, Projektentwickler und Immobilienfinanzierer unter Moderation des zuständigen Ministeriums darauf verständigt, nur dann neu zu bauen, wenn an anderer Stelle leerstehende Büroimmobilien abgerissen oder umgenutzt werden. Damit wird die Revitalisierung bestehender Gebäude zulasten von Neubauten gestärkt und es entsteht kein weiterer Leerstand.

Auch in Deutschland ist das niederländische Modell praktikabel. Schließlich wird bei weiter steigenden Leerständen auch hierzulande irgendwann der Punkt erreicht sein, an dem der deutliche Angebotsüberschuss an Büroimmobilien die Mieten und Preise purzeln lässt.

*) Aus IW-Trends 4/2011: „Büroleerstand – ein zunehmendes Problem des deutschen Immobilienmarktes“, von Tim Clamor, Heide Haas und Michael Voigtländer. Mehr unter http://www.iwkoeln.de/trends