(PM) München, 22.09.2009 - München, im September 2009: Bei der Berechnung der Miete ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche zu berücksichtigen – jedenfalls dann, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB gilt diese bereits bekannte Rechtsprechung ausdrücklich auch. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil entschieden, über das die Münchner Rechtsanwaltskanzlei Auer Witte Thiel informiert.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte laut Auer Witte Thiel zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich festgelegte Wohnfläche zu berücksichtigen ist oder die tatsächliche Wohnfläche, welche in diesem Fall zum Nachteil des Mieters eine geringere Größe aufweist.

Laut Auer Witte Thiel geht es konkret um eine Klage gegen eine Mieterin in Hamburg: In dem Mietvertrag ist nach Informationen von Auer Witte Thiel die Fläche der Wohnung mit 55,75 Quadratmeter angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt dagegen nur 51,03 Quadratmeter. Die Vermieterin als Klägerin hat nun von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt – die Miete soll von 360,47 Euro auf 432,56 Euro steigen, entsprechend 7,76 Euro je Quadratmeter. Die im Mietvertrag festgehaltene Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter legte die Klägerin bei der Mieterhöhung fest. Um ihre Mieterhöhung durchzusetzen, hat die Vermieterin Klage beim Amtsgericht Hamburg eingereicht – der Klage wurde stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der beklagten Mieterin wurde zurückgewiesen. Auch die Revision der Mieterin vor dem Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg, wie die Mietrechtsexperten von Auer Witte Thiel mitteilen.

Der Bundesgerichtshof hat nämlich in einem Urteil vom 8. Juli 2009 entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden muss, jedenfalls wenn die Abweichung der Fläche nicht mehr als 10 Prozent beträgt, so informiert Auer Witte Thiel. Nach Information von Auer Witte Thiel betont der BGH, dass die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen bei weniger als 10 Prozent Abweichung innerhalb einer Toleranzgrenze liegt – das gilt ausdrücklich nicht nur für die allgemeine Festlegung der Miete, sondern auch für Mieterhöhungen, stellt Auer Witte Thiel fest.

Genauer begründet der BGH sein Urteil nach Meinung von Auer Witte Thiel damit, dass die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung ist, welche zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese im Gesetz genannten Schutzvorschriften gelten, so Auer Witte Thiel, nur für solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mieter und Vermieter haben aber, alleine mit einer vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche, keine solche Vereinbarung getroffen, betont Auer Witte Thiel. Erst bei Überschreitung der Flächenabweichung von 10 Prozent ist es dem Vertragspartner, der sich im Nachteil befindet, also entweder Mieter oder Vermieter, nicht mehr zumutbar sich an die Vereinbarung im Mietvertrag zu halten.