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Pressemitteilung

Wichtige BGH-Entscheidung zum Schallschutz bei neuen Immobilien

(PM) , 08.07.2009 - Der moderne Mensch reagiert sensibel auf Lrm. Weil er wenigstens in seinen eigenen vier Wnden seine Ruhe haben will, geniet der Schallschutz hier eine besondere Wertigkeit. Zeigen sich dort Mngel, steht oft die Rckabwicklung des Kaufvertrags zur Debatte, zumal eine Nachbesserung sehr teuer, hufig sogar unmglich ist.

Eine neue BGH Entscheidung vom 3. Juni 2009 - AZ VII ZR 104/07 - trgt dem auf besondere Weise Rechnung und setzt insbesondere solche Verkufer neuer Immobilien hohen Risiken aus, die in ihren Prospekten Durchschnittswohnungen zu hochwertigen Immobilien aufwerten.

Folgender Fall war zu entscheiden:

Ein Bautrger verkauft eine Eigentumswohnung in einer noch fertigzustellenden Wohnanlage. Diesem Erwerbsvertrag lag eine "Baubeschreibung" zu Grunde, in der es unter "Material- und Ausstattungsbeschreibung" und "Geschossdecken" heit:

"Alle Geschossdecken werden in Stahlbeton gem Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf Wrme- bzw. Trittschalldmmung gem DIN 4109 zur Ausfhrung. Dachgeschoss wie vor".

Der Kufer rgt Schallschutzmngel und verlangt die Rckgngigmachung des Vertrags. Der Verkufer will zwar nachbessern, dabei allerdings nur die Anforderungen der DIN 4109 erfllen. Einen darber hinausgehenden Schallschutz sei nach dem Vertrag nicht geschuldet.

Bei Gericht musste sich der Verkufer darber belehren lassen, dass die DIN 4109 hinsichtlich der Einhaltung der Schalldmm-Mae weitgehend nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Der Umstand, dass im Vertrag (Baubeschreibung) auf einer Schalldmmung nach DIN 4109 Bezug genommen wird, fhrt nicht zu einer Haftungsbefreiung des Verkufers. "Vielmehr ist der Verweis auf die DIN 4109 redlicherweise lediglich dahin zu verstehen, dass ein diesem Normwerk entsprechender Schallschutz versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regeln der Technik ist. Will ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, darf der Erwerber ber den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine entsprechende Aufklrung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr der anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhlt, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er fr seine Wohnung erwarten darf".

Weiterhin stellt der BGH klar, dass der Erwerber ungeachtet der anerkannten Regeln der Technik einen den Qualitts- - und Komfortstandards seiner Wohnung entsprechenden Schallschutz verlangen kann. Bei einer Wohnung, bei der in der Baubeschreibung von "gehobene Ausstattung", "reprsentative Konstruktion", "hochwertige Anlage" gesprochen wird, darf der Erwerber auch einen entsprechend hochwertigen Schallschutz erwarten. Der einfache Hinweis auf die DIN 4109 kann diese Kriterien nicht berspielen, zumal der Erwerber in der Regel keine Ahnung hat, was sich hinter den Schalldmmmaen der DIN 4109 verbirgt.

Nach alledem ist den Verkufern neuer Immobilien dringend zu raten, in den Baubeschreibungen werbliche bertreibungen zu unterlassen und - insbesondere - einen Schallschutz anzubieten, der in seiner Qualitt dem Komfortstandard der Immobilie entspricht. Wird nur ein Schallschutz entsprechend der DIN 4109 geboten, sollte der Kunde bei Vertragsschluss sorgfltig und beweiskrftig darber aufgeklrt werden, dass diese weitgehend nicht mehr den Regeln der Technik und den allgemeinen Anforderungen an die heutige Wohnqualitt entspricht.

Zur Erluterung der in diesem Beitrag verwendeten rechtlichen Begriffe wird auf das Baurechts-Wrterbuch (www.baurecht-woerterbuch.de/) verwiesen.

Dr.O. Hofmann, Rechtsanwalt, Mnchen
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