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Pressemitteilung

Wichtige BGH-Entscheidung zum Schallschutz bei neuen Immobilien

(PM) , 08.07.2009 - Der moderne Mensch reagiert sensibel auf Lärm. Weil er wenigstens in seinen eigenen vier Wänden seine Ruhe haben will, genießt der Schallschutz hier eine besondere Wertigkeit. Zeigen sich dort Mängel, steht oft die Rückabwicklung des Kaufvertrags zur Debatte, zumal eine Nachbesserung sehr teuer, häufig sogar unmöglich ist.

Eine neue BGH Entscheidung vom 3. Juni 2009 - AZ VII ZR 104/07 - trägt dem auf besondere Weise Rechnung und setzt insbesondere solche Verkäufer neuer Immobilien hohen Risiken aus, die in ihren Prospekten Durchschnittswohnungen zu hochwertigen Immobilien aufwerten.

Folgender Fall war zu entscheiden:

Ein Bauträger verkauft eine Eigentumswohnung in einer noch fertigzustellenden Wohnanlage. Diesem Erwerbsvertrag lag eine "Baubeschreibung" zu Grunde, in der es unter "Material- und Ausstattungsbeschreibung" und "Geschossdecken" heißt:

"Alle Geschossdecken werden in Stahlbeton gemäß Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf Wärme- bzw. Trittschalldämmung gemäß DIN 4109 zur Ausführung. Dachgeschoss wie vor".

Der Käufer rügt Schallschutzmängel und verlangt die Rückgängigmachung des Vertrags. Der Verkäufer will zwar nachbessern, dabei allerdings nur die Anforderungen der DIN 4109 erfüllen. Einen darüber hinausgehenden Schallschutz sei nach dem Vertrag nicht geschuldet.

Bei Gericht musste sich der Verkäufer darüber belehren lassen, dass die DIN 4109 hinsichtlich der Einhaltung der Schalldämm-Maße weitgehend nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Der Umstand, dass im Vertrag (Baubeschreibung) auf einer Schalldämmung nach DIN 4109 Bezug genommen wird, führt nicht zu einer Haftungsbefreiung des Verkäufers. "Vielmehr ist der Verweis auf die DIN 4109 redlicherweise lediglich dahin zu verstehen, dass ein diesem Normwerk entsprechender Schallschutz versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regeln der Technik ist. Will ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik abweichen, darf der Erwerber über den Hinweis auf die DIN 4109 hinaus eine entsprechende Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr der anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf".

Weiterhin stellt der BGH klar, dass der Erwerber ungeachtet der anerkannten Regeln der Technik einen den Qualitäts- - und Komfortstandards seiner Wohnung entsprechenden Schallschutz verlangen kann. Bei einer Wohnung, bei der in der Baubeschreibung von "gehobene Ausstattung", "repräsentative Konstruktion", "hochwertige Anlage" gesprochen wird, darf der Erwerber auch einen entsprechend hochwertigen Schallschutz erwarten. Der einfache Hinweis auf die DIN 4109 kann diese Kriterien nicht überspielen, zumal der Erwerber in der Regel keine Ahnung hat, was sich hinter den Schalldämmmaßen der DIN 4109 verbirgt.

Nach alledem ist den Verkäufern neuer Immobilien dringend zu raten, in den Baubeschreibungen werbliche Übertreibungen zu unterlassen und - insbesondere - einen Schallschutz anzubieten, der in seiner Qualität dem Komfortstandard der Immobilie entspricht. Wird nur ein Schallschutz entsprechend der DIN 4109 geboten, sollte der Kunde bei Vertragsschluss sorgfältig und beweiskräftig darüber aufgeklärt werden, dass diese weitgehend nicht mehr den Regeln der Technik und den allgemeinen Anforderungen an die heutige Wohnqualität entspricht.

Zur Erläuterung der in diesem Beitrag verwendeten rechtlichen Begriffe wird auf das Baurechts-Wörterbuch (www.baurecht-woerterbuch.de/) verwiesen.

Dr.O. Hofmann, Rechtsanwalt, München
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