(PM) , 02.05.2006 - Mit Urteil vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05, hat der BGH jetzt ausdrücklich klargestellt, dass im Zusammenhang mit der Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits dann von einer unwirksamen "starren" Fristenklausel auszugehen ist, wenn die Fristen allein einen nach Jahren bemessenen Zeitraums für die Durchführungen der Arbeiten angeben, ohne jeden Zusatz. Also ist eine Klausel, nach der in Küchen, Bädern, Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen. Dielen...spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten...spätestens nach sieben Jahren" die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, unwirksam. Es müssen noch nicht einmal Zusätze wie „spätestens“ oder „mindestens“ in der Klausel vorhanden sein, um eine solche Fristenregelung als unwirksam gelten zu lassen. Eine solche oben genannte starre Fristenklausel benachteiligt den Mieter laut Ansicht des Gerichts stets unangemessen und ist daher unzulässig. Der Mieter hat in diesem Fall keinerlei Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Ist in einem Mietvertrag mit sogenannter starrer Fristenklausel zusätzlich eine Klausel enthalten, die dem Mieter für den Fall, dass er vor Ablauf der Durchführungsfristen der Schönheitsreparturen auszieht, z.B. bereits nach zwei Jahren, anteilig die hierfür anfallenden Kosten aufbürdet, z.B. nach 2 Jahren 20% der Kosten, erfasst die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel auch diese Kostenklausel. Der Mieter muss dann also weder die Schönheitsreparaturen ausführen, noch anteilig für die entstehenden Kosten der Arbeiten zahlen. Der Vermieter bleibt auf allen Kosten der Schönheitsreparaturen sitzen. Der Vermieter hat in diesem Fall weder die Möglichkeit diese unwirksame Klausel einseitig zu ändern, noch kann er vom Mieter verlangen, dass dieser einer Vertragsänderung in Gestalt der Ersetzung durch eine wirksame Klausel zustimmt. Für künftige Mietverhältnisses deshalb zwingend auf diese Klauseln achten und entsprechend vorhandene Verträge ändern. Hierbei ist zu beachten, dass die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen ...IN DER REGEL in Küchen, Bädern, Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen. Dielen...spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten...spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, nach Ansicht des BGH keinen starren Fristenplan enthält und sie deshalb auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, BGH WUM 2005,716_ NJW 2005, 3416= NZM 2005,860= ZMR 2005,934. Erforderlich ist für wirksame Schönheitsreparaturklausel also, dass sich aus der konkreten Formulierung der Klausel im Mietvertrag ergibt, dass die angegebenen Fristen lediglich eine Art Richtschnur darstellen. Die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen muss konkret aber stets vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig sein. Dem Mieter kann im Mietvertrag insoweit auch ausdrücklich das Recht zum Nachweis eingeräumt werden, dass im konkreten Fall die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.