(PM) , 05.09.2008 - Nicht wenige Mieter stecken gerade zu Beginn des Mietverhältnisses viel Zeit, Geld und Liebe in die Renovierung und Verschönerung des angemieteten Wohnraums. Bei Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt sich die Beantwortung der Frage, ob die Mieter für die von ihnen getätigten Aufwendungen Ersatz vom Vermieter verlangen können, nach den Bestimmungen des Mietvertrags und der Art der eingebrachten Aufwendungen. Schweigt sich der Mietvertrag hierzu aus oder sind enthaltene Regelungen unwirksam, richtet sich der Anspruch allein nach den gesetzlichen Bestimmungen. Im einzelnen:

Danach kann der Mieter vom Vermieter Ersatz der Aufwendungen verlangen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache objektiv notwendig waren. Darunter fallen nach der Rechtsprechung alle Maßnahmen, zu deren Vornahme der Vermieter selbst unbedingt verpflichtet gewesen wäre. Dies gilt etwa für Notmaßnahmen, die absolut keinen Aufschub dulden, wie etwa die Behebung eines Rohrbruchs oder die Reparatur einer defekten Heizung. Es handelt sich insoweit um „notwendige“ Aufwendungen.

Ansonsten kann der Mieter vom Vermieter Ersatz der Mängelbeseitigungskosten grundsätzlich nur dann verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befand. Erforderlich ist hierzu die vorangegangene Mängelanzeige und die eindeutige und bestimmte Aufforderung zur Beseitigung des Mangels. Gänzlich ausgeschlossen ist ein Ersatzanspruch hingegen, wenn der Mieter den Mangel mitverschuldet hat oder der Vermieter gegen den Mieter einen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf Beseitigung hat.

Auch sonstige Aufwendungen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder der Verbesserung der Wohnung dienen, sind grundsätzlich vom Vermieter zu ersetzen. Darunter fallen alle nützlichen Aufwendungen, durch die der Verkehrswert der Sache objektiv gesteigert wird. Erfasst werden Schönheitsreparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, ebenso wie Ein - und Umbauten. Voraussetzung ist allerdings, dass die Vornahme dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entspricht. Das ist nicht der Fall, wenn der Mieter die Arbeiten nur ausführt, um die Wohnung seinen persönlichen Bedürfnissen anzupassen. Genehmigt oder wünscht der Vermieter die Maßnahme jedoch ausdrücklich, ist der Ersatzanspruch des Mieters gegeben.

Bei modernisierenden Ein- und Umbaumaßnahmen stehen dem Erstattungsanspruch des Mieters oft mietvertragliche Rückbauklauseln entgegen. Danach ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Ein- und Umbauten auf eigene Kosten unter Wiederherstellung des früheren Zustandes zu beseitigen. Ob sich der Vermieter jedoch auf die Rückbauklausel berufen kann, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab und bedarf der sorgfältigen juristischen Prüfung. Bewirbt etwa der Vermieter bei einer Neuvermietung oder einem Verkauf die renovierte und modernisierte Wohnung mit den seitens der Mieter vorgenommenen Maßnahmen und rechtfertigt damit gar einen höheren Miet- oder Kaufpreis, kann er sich aufgrund seines widersprüchlichen Verhaltens nicht mehr auf die Rückbauklausel des Mietvertrags berufen. Ein solches Verhalten verstieße nämlich gegen den gesetzlich verankerten Grundsatz von Treu und Glauben.

Mit bestehenden Aufwendungsersatzansprüchen kann der Mieter unter Umständen sogar mit noch offenen (Rest-)Mietforderungen des Vermieters aufrechnen. Die Aufrechnung muss gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Die wirksame Aufrechnung bewirkt gemäß § 389 BGB, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenüber getreten sind. Die offene Mietforderung erlischt dann in Höhe der zur Aufrechnung gestellten (berechtigten) Gegenforderung.

Der Autor ist Rechtsanwalt in Köln und freier Mitarbeiter der Kölner Kanzlei WAGNER HALBE Rechtsanwälte. Rechtsanwalt Esser berät und vertritt Mieter und Vermieter in allen Fragen des Mietrechts. Kontaktdaten und weitere Informationen finden Sie unter www.wagnerhalbe.de

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