In Wachstumsregionen wie München winken Immobilieninvestoren auch in Zukunft lohnende Renditen.

Wer  über  die  Dörfer  in  Ostdeutschland fährt, sieht fast überall Plattenbauten  mit  zerbrochenen Fenstern, weil Menschen wegziehen und keine neuen nachkommen. Wer dagegen in Berlin von seiner Dachterrasse blickt, sieht fast überall Baukräne, weil die Hauptstadt hipp ist.

Die Mieten folgen diesen Trends. In den Metropolen und vielen Städten Süddeutschlands steigen sie weiter,  im  Osten  und  im  Ruhrgebiet sinken sie dagegen. Immobilieninvestoren konzentrieren sich daher auf Städte, die auch mittelfristig wachsen. Das wirkt sich schon heute auf die Preise aus:

Wo  man  damit  rechnet,  dass  die Nachfrage nach Wohnraum jährlich um 1 Prozent steigt, ist der Immobilienpreis schon jetzt um etwa 18 Prozent  pro  Quadratmeter  höher  als andernorts.

Die Investoren unterscheiden dabei sehr genau zwischen der erwarteten Flächennachfrage und der Bevölkerungsentwicklung.  Letztere kann die Unterschiede in der Preisentwicklung zwischen den Städten nämlich nicht erklären. Denn auch dort, wo immer weniger Menschen leben,  sinkt  die  Nachfrage  nach Wohnraum keineswegs entsprechend.

Warum das so ist, lässt sich leicht erklären: Selbst in „sterbenden“ Regionen leben immer mehr Singles – und zwei Singles beanspruchen statistisch gesehen mehr Wohnraum als ein  Paar.  Darüber  hinaus  bleiben ältere Menschen heutzutage in der Regel in ihren vier Wänden, selbst wenn die Kinder ausgezogen sind.

Nach IW-Berechnungen fällt die Wohnflächennachfrage  daher  erst nach 2030 unter den heutigen Wert und geht dann bis zum Jahr 2060 nur um 15 Prozent zurück  – im Durchschnitt.  Denn  in  München wird die Nachfrage nach Wohnraum bis 2025 noch um einen zweistelligen Prozentwert wachsen, in Frankfurt (Oder) aber um 20 Prozent sinken.

Dass die Wohnimmobilienpreise die künftige erwartete Flächennachfrage schon heute widerspiegeln, hat für  die  Immobilienwirtschaft  weitreichende  Folgen.  Sie  kann  nicht damit rechnen, dass Investitionen in prosperierenden  Städten zu weiter steigenden Renditen führen. Es sei denn, eine Stadt entwickelt sich besser als derzeit eingepreist.

Wer in Wachstumsregionen investiert,  ist  ohnehin  auf  der  sicheren Seite. So können Käufer von Münchner Wohnungen auch in 20 Jahren davon ausgehen, die Immobilie relativ  schnell  gewinnbringend  weiterverkaufen zu können. Deshalb schlagen Investoren derzeit auch bei kräftig steigenden Preisen gerne zu.

Auf der anderen Seite werden die Mieten in schrumpfenden Regionen zwar tendenziell fallen, aber nicht ins Bodenlose. Denn Mieten sind nach unten hin ziemlich starr. Immer weniger Menschen werden jedoch bereit  sein,  für  Wohnraum  in  diesen Landstrichen  den  verlangten  Preis zu zahlen. Es steigen die Leerstände. Der Rückbau von Wohnraum wird daher eine der wichtigsten immobilienwirtschaftlichen  Herausforderungen sein.

*) Aus IW-Trends: 2/2012Kirill Pomogajko, Michael Voigtländer:  Demografie und Immobilien – Der Einfluss der erwarteten Flächennachfrage auf die heutigen Wohnimmobilienpreise