(PM) Frankfurt, 17.01.2014 - Nachdem der Osten jahrelang hinsichtlich Entwicklungsperspektiven und als Investitionsstandort im Schatten der Republik stand, kristallisieren sich die Metropolregionen in den neuen Bundesländern, neben Potsdam allen voran die Stadt Dresden, zunehmend auch zu attraktiven Investmentmärkten für Wohnimmobilien. Laut aktuellem Wohnungsmarktbericht Dresden der Dr. Lübke & Kelber GmbH werden die Haushalte in der Elbmetropole bis 2025 stärker als der Wohnungsbestand wachsen, was sich weiter dynamisch auf die bereits positive Preisentwicklung der letzten Jahre auswirken wird. Ulrich Jacke, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber, rechnet deshalb in den kommenden Jahren mit einem verstärkten Anlegerinteresse. „Viele Wohninvestoren erkennen, dass Dresden unter den B-Standorten aber auch im Vergleich zu den begehrten Top 7-Städten hinsichtlich des Rendite-Risiko-Profils eine herausragende Position einnimmt“.

Positive Demografie und gute Wachstumsaussichten

Die Stadt Dresden weist seit 1999 eine positive Bevölkerungsentwicklung auf und verzeichnete zwischen 2003 und 2012 ein Plus von 11 Prozent. Bis 2025 werden weitere 6 Prozent Bevölkerungs- und 4,3 Prozent Haushaltswachstum erwartet. Neben einem positiven Wanderungssaldo punktet die Sachsenmetropole derzeit mit der höchsten Geburtenrate (11,6 pro 1.000 Einwohner) im Vergleich 15 deutscher Großstädte. Wirtschaftlich entwickelt sich Dresden ebenfalls sehr solide. Die Arbeitslosigkeit ist in 2012 auf 9,1 Prozent gesunken und liegt aktuell bei 8,4 Prozent. Die Stadt verstärkt ihre Position insbesondere als Mikroelektronikstandort und zieht qualifizierte Arbeitskräfte an.

Kaum Veränderung im Wohnungsbestand, Eigentümerquote nach wie vor gering

Der Bestand an Wohnungen ist seit 2003 durch eine niedrige Neubauquote und das Programm Stadtumbau Ost um 0,6 Prozent zurück gegangen und lag Ende 2012 bei insgesamt 293.099. Der Wohnungsleerstand hat sich aufgrund hoher Nachfrage in 2013 bei 5 Prozent eingependelt nach 7,6 Prozent im Jahr zuvor. Die Tendenz ist weiter fallend und die Stadt sieht von weiteren großflächigen Rückbaumaßnahmen ab. Nur 39.600 Wohnungen waren in 2011 von Eigentümern bewohnt. Die Eigentü-merquote ist mit 14,7 Prozent historisch bedingt und im Vergleich zum Bundesdurch-schnitt (41 Prozent) äußerst niedrig.

Miet- und Kaufpreise stark gestiegen, weiterhin Luft nach oben

Zwischen Mitte 2004 und 2013 stiegen die durchschnittlichen Mietpreise um rund 46 Prozent von 5,60 € auf 8,18 € pro Quadratmeter. In Top-Lagen östlich der Innenstadt und an den Elbhängen werden bis zu 11,00 € pro Quadratmeter gezahlt. Damit liegen die Wohnungsmieten in Dresden auf dem gleichen Niveau wie die Büromieten. Jacke erwartet deshalb auch weitere Umwidmungen von leerstehenden Büroimmobilien zu Wohnen. „Plötzlich rechnet sich die Revitalisierung eines Gebäudes insbesondere für langfristig orientierte Bestandshalter aufgrund attraktiver Mietrenditen und geringerer Volatilität“, so der Experte. Auch die Kaufpreise sind im gleichen Zeitraum um rund 14 Prozent von 1.885 auf 2.156 € pro Quadratmeter gestiegen. Für Neubauten in Top-Lagen wurde im ersten Halbjahr 2013 bis zum 20-fachen der Jahresnettomiete gezahlt.

Dresden bleibt Vermietermarkt

Die Analyse der Angebots- und Nachfragesituation im dritten Quartal 2013 auf Datenbasis von Immobilien Scout 24 zeigt, dass rund 86 Prozent aller Wohnungsinteressenten sich auf den Mietbereich konzentrieren. Jeder angebotenen Mietwohnung stehen mehr als 27 Interessenten gegenüber. Favoriten sind die Stadtteile Äußere Neustadt, Blasewitz und Striesen-West. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist deutlich geringer. Dennoch kommen auf eine Eigentumswohnung noch 13 Interessenten. Die höchste Nachfrage zeigt sich hier bei Wohnungsgrößen zwischen 60 und 100 Quadratmeter und in den Preissegmenten zwischen 1.000 und 2.000 € pro Quadratmeter. Blasewitz, Striesen-Ost und –West sind am beliebtesten.

Bestandslücke bis zu 5.000 Wohnungen bis 2025

In den letzten 10 Jahren war die Bautätigkeit in Dresden relativ gering und der Wohnungsbestand ist leicht zurückgegangen. Vor dem Hintergrund der anhaltend positiven Haushaltsentwicklung wird sich die Verknappung des Wohnungsangebots vor allem in den begehrten Lagen deutlich auf die Preisentwicklung auswirken. Unter Annahme eines weiteren Neubau-Fertigstellungsvolumens in Höhe des Durchschnitts der letzten 5 Jahre (742 Wohnungen) sowie der prognostizierten Haushaltsentwicklung von +4,3 Prozent wird im Jahr 2025 das Delta zwischen den Entwicklungen 0,5 Basispunkte ausmachen. Jacke resümiert, dass die ostdeutschen Großstädte damit längst nicht mehr nur für Opportunisten spannend sind. „Wer den derzeit noch günstigen Einstiegszeitpunkt nutzt, kann in den nächsten Jahren mit einer att2raktiven Cash Flow-, aber auch Objektrendite rechnen. Die zu erwartende Rentenentwicklung und die niedrigen Fremdkapitalzinsen motivieren viele zum eigengenutzten Wohnungserwerb.