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Wohnungseigentumsrecht: Keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums

(PM) Hasloh, 11.07.2011 - Generell kann aus der bloßen Tatsache der Abnahme des Sondereigentums nicht auch auf eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den jeweiligen Erwerber geschlossen werden. Entscheidend ist, ob tatsächlich eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist. Hieran ändert es nichts, wenn im Bauträgervertrag hinsichtlich der vorzunehmenden Besichtigung und Übergabe nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. Ob eine gemeinsame Abnahme nach den Vorstellungen bei Abschluss des Vertrages hätte stattfinden sollen, ist ohne Belang, wenn nicht tatsächlich eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist. Diese ist jedenfalls nicht erfolgt, wenn in den Übergabeprotokollen nur die Wohnungen, nicht aber Teile des Gemeinschaftseigentums genannt werden. Auch eine stillschweigende Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Ingebrauchnahme kommt nicht in Betracht, wenn unmittelbar nach Übergabe zahlreiche schwerwiegende Mängel festgestellt wurden. Der BGH bestätigte mit dieser Entscheidung das OLG Schleswig.

Praxistipp

Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich getrennt abzunehmen. Dabei muss, wenn keine abweichende vertragliche Vereinbarung vorliegt, die Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch jeden einzelnen Erwerber erfolgen. Bauträgerverträge enthalten jedoch oft Klauseln, die zur einheitlichen Abnahme führen sollen. Solche Klauseln sind ebenso oft unwirksam. Unbedenklich dürfte es lediglich sein, wenn einem nicht mit dem Bauträger Verbundenen, in der Regel ist dies der Verwalter, eine widerrufliche Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Namen des Käufers eingeräumt wird. Liegen Mängel am Gemeinschaftseigentum vor, lohnt es sich, den Vertrag auf seine Wirksamkeit hinsichtlich etwaiger Abnahmeregelungen prüfen zu lassen. Denn ohne Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht zu laufen. Zudem hat der Bauträger die Mangelfreiheit seines Werkes zu beweisen, wenn die Abnahme noch nicht erfolgt ist.
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