(PM) Hasloh, 21.05.2013 - Der Vermieter einer Immobilie darf bei der Vergabe von Schlüsseln gegenüber seinen Mietern nicht zu geizig sein. Es ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keinesfalls ausreichend, einem Mieter-Ehepaar nur einen einzigen Schlüssel zu überreichen und ihm weitere Exemplare zu verweigern.

Der Sachverhalt

Es ging um eine Tiefgarage, für die ein Mieter-Paar lediglich einen Schlüssel erhalten hatte. Das erwies sich im Alltag als äußerst unpraktisch, denn Frau und Mann mussten ständig eine gegenseitige Schlüsselübergabe einplanen. Sie traten an den Eigentümer heran und baten um ein zweites Exemplar.

Doch der Vermieter lehnte ab. Der Verwaltungsaufwand sei zu hoch, betonte er. Auf diese Weise wollte sich das Paar aber nicht abwimmeln lassen und minderte die monatliche Miete wegen eines Mangels um zehn Prozent.

Das Urteil

Die Bonner Richter sahen den Sachverhalt ähnlich wie die Mieter. Zwar gewährten sie nur eine fünfprozentige Mietminderung, aber ansonsten prangerten sie den Schlüssel-Geiz ebenfalls an. Wenn im Vertrag die Zahl der Schlüssel nicht festgelegt sei, dann müsse man sich eben an der Anzahl der Wohnungsnutzer orientieren.

Aus dem Urteil: [...] Fehlt eine vertragliche Regelung über die Anzahl der zu überlassenden Schlüssel, bemisst sich die Anzahl der zu überlassenden Haus- und Wohnungsschlüssel grundsätzlich nach der Zahl der Wohnungsnutzer. Der Mieter kann auch darüber hinaus so viele Haustürschlüssel verlangen, wie er für seine individuellen Zwecke benötigt (Schmitt-Futterer, aaO, § 535 Rn. 470). Wie viele Schlüssel der Vermieter dem Mieter überlassen muss, ist daher in jedem Einzelfall anhand der individuellen Interessen der Mieter und berechtigter Belange des Vermieters zu prüfen. [...]

und weiter aus dem Urteil

[...] Vertraglich hatten die Parteien die Zahl der zu überlassenden Tiefgaragenschlüssel nicht auf einen beschränkt. Der von der Klägerin behauptete hohe Verwaltungsaufwand, der in der Fertigung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels zu sehen ist, kann ebenso wenig nachvollzogen werden, wie die Behauptung der Klägerin, mit der Überlassung nur eines Schlüssels solle die unberechtigte Nutzung der Tiefgarage mit mehreren Schlüsseln verhindert werden. Zwar ist zu berücksichtigen, dass die Tiefgarage von den Beklagten, die einen Stellplatz gemietet hatten, nur mit einem Pkw genutzt werden durfte. Ein Interesse, den Mietern nur einen Schlüssel zu überlassen, folgt hieraus nicht. Denn die Überlassung nur eines Tiefgaragenschlüssels kann nicht verhindern, dass ein Stellplatzmieter mehrere Fahrzeuge in der Tiefgarage abstellt.

Deshalb ist für die Frage der Anzahl der zu überlassenden Schlüssel ohne Belang, wie viele Stellplätze gemietet werden. Vielmehr liegt generell schon nahe, dass, auch wenn nur ein Stellplatz vermietet wird, mehrere Schlüssel auszuhändigen sind. Denn sind mehrere Personen Mieter des Stellplatzes, sind sie unabhängig voneinander zu dessen Nutzung berechtigt. Dies gilt erst recht, wenn die Mieter sich ansonsten unzumutbar koordinieren müssten, um sich bei abwechselnder Nutzung des Pkw gegenseitig den Tiefgaragenschlüssel zukommen zu lassen. Die Verweigerung des Tiefgaragenschlüssels stellt einen Mangel der Mietsache dar, der sich nicht nur auf die Nutzung der Tiefgarage beschränkt, sondern sich auch auf die Nutzung der Wohnung erstreckt, weil mit der Miete des Stellplatzes auch der Zugang zum Wohnhaus über die Tiefgarage vertraglich geschuldete Leistung der Klägerin ist. [...]

Der Koordinierungsaufwand eines ständigen Schlüsseltausches könne niemandem langfristig abverlangt werden. Im konkreten Fall - auch wenn es sich "nur" um den Zugang zur Tiefgarage handelte - liege eindeutig ein Mangel der gesamten Mietsache vor.

Gericht: Landgericht Bonn, Urteil vom 01.02.2010 - 6 S 90/09

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