(PM) Hasloh, 20.07.2011 - In vielen Fällen werden Kredite von Banken dadurch abgesichert, dass der Kreditnehmer der finanzierenden Bank eine Grundschuld bestellt. Gleichzeitig unterwirft er sich wegen des Anspruchs aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Grundschuld kann an einen Dritten (Zessionar), z. B. an eine andere Bank oder einen Investmentfonds, abgetreten werden. Dieser „Käufer“ der Grundschuld kann aus dem Vollstreckungstitel (der Unterwerfungserklärung) wegen des Anspruchs aus der Grundschuld gegen den Kreditnehmer vorgehen, wenn der Notar im sog. Klauselerteilungsverfahren die Unterwerfungserklärung zu seinen Gunsten für vollstreckbar erklärt. Die Klausel wird vom Notar erteilt, wenn die Vollstreckungsvoraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind, § 727 Abs. 1 ZPO*, § 726 Abs. 1 ZPO**. Konsequenz: Der Schuldenaufkäufer kann das Grundstück/die Eigentumswohnung zwangsversteigern lassen.

Welchen Schutz bietet eine sog. Sicherungsvereinbarung?

Weil die Grundschuld grundsätzlich vom Darlehen unabhängig ist, schließen Bank und Kreditnehmer häufig eine sog. Sicherungsvereinbarung. Diese soll dafür sorgen, dass die Bank nur Forderungen in derjenigen Höhe gegen ihren Kunden geltend macht, die der Höhe der tatsächlichen aktuellen Darlehensforderung (mit Berücksichtigung von Zins und Tilgung) entspricht. Probleme ergeben sich aber beim Verkauf der Forderung an einen Dritten.

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 30.3.2010 (XI ZR 200/09) entschieden, dass eine formularmäßige Unterwerfungserklärung bei einer Grundschuld mit Sicherungsvereinbarung auch dann, wenn ihr Wortlaut dafür keine Anhaltspunkte bietet, interessengerecht so auszulegen ist, dass der Zessionar nur dann aus ihr vorgehen kann, wenn er der Sicherungsvereinbarung, die der Kreditnehmer mit seiner Bank geschlossen hat, beitritt. Auf diese Weise sei sichergestellt, dass der Kreditnehmer auch in den Fällen, in denen die Abtretung der Grundschuld ohne seine Veranlassung - etwa aufgrund eines Verkaufs der Kreditforderung – erfolge, Einwendungen gegen den Anspruch aus der Grundschuld, die ihm gegenüber seiner Bank zugestanden hätten, gegenüber dem Zessionar geltend machen kann. Beiläufig hat der BGH in dieser Entscheidung darauf hingewiesen, dass deshalb im Klauselerteilungsverfahren der Notar prüfen muss, ob der Zessionar der Sicherungsvereinbarung beigetreten ist.

Entscheidung

Der BGH hat nunmehr in einer Grundsatzentscheidung klargestellt, dass der Notar die Klausel in allen Fällen erteilen muss, in denen die Unterwerfungserklärung sprachlich keinen Anhaltspunkt für die vom XI. Zivilsenat angenommene Bedingung enthält.

Der Grund liegt in der Formalisierung des Zwangsvollstreckungsverfahrens, die einer allein an Interessen orientierten Auslegung ohne jeden Anhaltspunkt im Wortlaut eines Vollstreckungstitels Grenzen setzt. Der Schutz des Kreditnehmers wird dadurch gewährleistet, dass er im Rahmen einer Klauselgegenklage nach § 768 ZPO*** die Einwendung vorbringen kann, die Unterwerfungserklärung sei einschränkend im Sinne der Entscheidung des XI. Zivilsenats auszulegen und die danach erforderlichen Voraussetzungen lägen nicht vor. In diesem Verfahren gilt insbesondere keine Beschränkung der Beweismittel auf öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Es kann dort deshalb beispielsweise unproblematisch festgestellt werden, ob der Zessionar die Grundschuld ohne Veranlassung des Kreditnehmers erworben hat.

BGH, Beschluss v. 29.6.2011, VII ZB 89/10