(PM) , 15.09.2008 - Die Rechtsprechung zur Wirksamkeit von mietvertraglichen Renovierungsklauseln verunsichert Vermieter und Mieter gleichermaßen. Ist die in meinem Mietvertrag vorhandene Klausel wirksam? Kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden oder verweigert er diese zu Recht?

Schönheitsreparaturen erstrecken sich u.a. auf den Anstrich von Wänden und Decken, das Tapezieren, den Innenanstrich von Türen und Fenstern sowie den Anstrich von Rohren, Heizkörpern oder Fußböden. Die Pflicht zur Vornahme dieser Arbeiten obliegt nach dem Gesetz grundsätzlich dem Vermieter. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung im vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht kann jedoch vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Dies geschieht in fast allen Mietverträgen, insbesondere in den gängigen Formular- und Musterverträgen.

Die Übertragung auf den Mieter muss aber rechtlich zulässig sein. Unzulässig sind etwa in Formularverträgen enthaltene Fristenpläne, die zu kurz bemessene und/oder starre Fristen vorsehen, wonach die Vornahme der Reparaturen verbindlich an konkrete Zeiträume geknüpft ist. Das hat seinen Grund darin, dass die dann dem Mieter obliegende Pflicht über die eigentliche Pflicht des Vermieters hinausgehen würde. Denn auch der Vermieter wäre nach der gesetzlichen Bestimmung nur dann zur Reparatur verpflichtet, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Starre Fristenpläne, wonach der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll, sind daher nach § 307 Abs.1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das Gleiche gilt auch für so genannte Abgeltungsklauseln mit starrer Berechnungsgrundlage, da diese keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu lassen, vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06. Die Vertragsklausel ist dann im Ganzen unwirksam. Statt der unwirksamen vertraglichen Vereinbarung gilt die gesetzliche Bestimmung, wonach der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Vermieter sollten daher beim Abschluss neuer Mietverträge darauf achten, dass die Klauseln zur Vornahme von Schönheitsreparaturen den Wirksamkeitsanforderungen der Rechtsprechung genügen. Mieter sind gut beraten, die Wirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses überprüfen zu lassen. Erweist sich die Klausel als unwirksam, müssen Mieter selbst dann nicht renovieren, wenn die Wohnung objektiv renovierungsbedürftig ist.

Der Autor ist Rechtsanwalt in Köln und freier Mitarbeiter der Kölner Kanzlei WAGNER HALBE Rechtsanwälte. Rechtsanwalt Esser berät und vertritt Mieter und Vermieter in allen Fragen des Mietrechts. Kontaktdaten und weitere Informationen finden Sie unter www.wagnerhalbe.de

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