(PM) Hasloh, 18.07.2011 - Erst Griechenland, dann Irland, Portugal und Spanien, nun Italien - immer mehr Staaten der Euro-Zone ächzen schwer unter der Last ihrer Schulden: Die Europäische Zentralbank erwägt sogar, das Volumen eines Rettungsfonds auf 1500 Mrd. Euro auszudehnen. Kein Wunder, dass immer mehr Anleger um den Wert ihres Geldes fürchten und Verwerfungen an den Kapitalmärkten erwarten. Für viele heißt die Devise: raus aus Aktien und Anleihen - hinein in Immobilien.

Die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern in den guten und sehr guten Lagen der Großstädte sind deshalb rasant gestiegen. Experten ängstigt die Entwicklung: "In den deutschen Metropolen wächst gerade eine neue Spekulationsblase heran", warnt Günter Vornholz, Leiter Immobilien-Research bei der Deutschen Hypo. "In Großstädten wie Hamburg sind Immobilien so teuer, dass es sich fast nicht mehr lohnt, in diese Märkte einzusteigen", sagt Michael Schneider, GF der Wertplan Nord Immobilien GmbH mit Hauptsitz in Hanburg." Zwar könnten die Preise durch den Anlagedruck kurzfristig weiter steigen. Der Übertreibung nach oben werde jedoch früher oder später eine Korrektur folgen. "Langfristig sind keine Wertzuwächse mehr zu erwarten." Trotzdem ist der Marktplatz der Gruppe, www.wertplan-nord-immobilien.de, so gut wie ausverkauft.

Wie stark die große Nachfrage das Preisgefüge verändert hat, lässt sich deutlich an der Wertentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern in den Toplagen der Großstädte ablesen. Bis zu 36 Jahresmieten zahlen Käufer inzwischen für diese Objekte. "Vor der Finanzkrise wurden solche Immobilien maximal für 22 Jahresmieten gehandelt", sagt Markus Schmidt, Leiter Research bei der Beratungsgesellschaft Aengevelt. "Bei einem Kaufpreis des 36fachen Jahresmietertrags verbleibt den Käufern nur noch eine Bruttorendite von 2,78 Prozent", erläutert Dirk Richolt vom Maklerhaus CB Richard Ellis. Werden die Erwerbsnebenkosten - Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren - sowie die Aufwendungen für Instandhaltungen hinzugerechnet, ergibt sich nur noch eine Nettoverzinsung von knapp 1,9 Prozent auf das eingesetzte Kapital. Damit liegen die Immobilienerträge unterhalb der Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, die rund drei Prozent abwerfen.

Derzeit interessiert dies keinen der Käufer, weil sie selbst in die Schuldpapiere der Bundesregierung kein Vertrauen mehr haben. Sobald sich die Lage an den Kapitalmärkten wieder beruhigt hat, dürften die Immobilienpreise allerdings rasch auf das normale Niveau zurückfallen. "Jede Übertreibung endet irgendwann", sagt Researcher Vornholz.

Bis dahin versuchen zahlreiche Besitzer ihre Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser noch schnell loszuwerden. Das zeigt der aktuelle Angebotspreisindex IMX von Immobilienscout 24. Sowohl bei Häusern als auch Wohnungen im Bestand hat das Barometer einen Rekordstand erreicht. "Anbieter von Immobilien wittern derzeit gute Geschäfte", sagt Michael Kiefer, Leiter Immobilienbewertung beim Internetvermittler. "Weil die Nachfrage das Angebot übersteigt, können vor allem in guten und gefragten Lagen Verkäufer ihre Preisforderungen ohne Abschläge durchsetzen." Im Bundesschnitt sind die Preise von Eigentumswohnungen im Bestand dem IMX zufolge bis Ende Mai dieses Jahres um drei Prozent gestiegen. In den Großstädten zogen die Preise jedoch stärker an: In Berlin betrug das Plus 6,2 Prozent, in München 6,1 Prozent, in Hamburg sogar 8,6 Prozent.

Was Anleger in die Immobilienmärkte der Großstädte treibt, ist die demografische Entwicklung. Die Ballungszentren wachsen, weil junge Menschen auf der Suche nach Ausbildung und Arbeit in die Metropolen ziehen. Die Immobilienkäufer setzen nun darauf, dass mit der steigenden Nachfrage auch die Mieten anziehen werden.