Pressemitteilung, 15.05.2006 - 12:07 Uhr
Perspektive Mittelstand
Stärkung des Wohnungseigentums angestrebt Änderungen des Wohnungseigentums-gesetzes (WEG)
(PM) , 15.05.2006 - Der Bundestag hat am 11.05.2006 in erster Lesung über die Novelle des Wohnungseigentums-gesetzes (WEG) beraten. Das Gesetz soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfachen und das Gerichts-verfahren in Wohnungseigentumssachen an das in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten angleichen. Der Gesetzentwurf soll auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentums-anlagen reagieren. Besonders bei mittleren und größeren Eigentümergemeinschaften ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vielfach nicht oder nur schwer zu erreichen. Die neuen Regelungen sollen daher die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften stärken. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen die Eigentümer der ca. fünf Millionen Eigentums-wohnungen ihre Angelegenheiten einfacher als bisher regeln können. Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu gerechteren Ergebnissen führen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankomme. Es ist aber zu besorgen, dass dann Kosten durch die Mehrheit abgewälzt werden. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für derartige Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Diese betreffen vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Daher wird die Außenhaftung der Wohnungseigentümer auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 € auf 100 €. Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist nach Meinung des Gesetzgebers häufig aufwändiger als das der ZPO, da es geprägt ist vom Amtsermittlungsgrundsatz, so dass bei Zweifelsfragen das Gericht von sich aus eine Klärung herbeiführen muss, ist dieses Argument aber nicht ganz nach-vollziehbar. Es steht eher zu vermuten, dass hier den Gerichten durch die Befreiung vom Amtsermittlungsgrundsatz Entlastung gewährt werden soll, die sich natürlich auf die Haushalte der Länder auswirken soll, da im Idealfall dann weniger Richterstellen benötigt werden. Der Gesetzentwurf soll weiter die Möglichkeiten sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren verbessern. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das soll insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute kommen, die sich so leichter Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen. Schließlich führt der Gesetzentwurf für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungs-unfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.