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Wohnfläche - Flächendifferenz und Mietminderungsanspruch

(PM) , 12.09.2006 - Entsprach es bei Vertragsabschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10% unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwertes - als Wohnfläche anzusetzen ist. (Leitsatz BGH) Der Fall: Der Mieter mietete eine Penthousewohnung an. Im Mietvertrag wurde bezüglich der Wohnfläche folgendes vereinbart: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m². Wie besehen." Die Wohnung besteht aus drei Räumen, die inkl. Nebenräume eine Fläche von 110,58m² aufweist und hat eine (hochwertige) Dachterrasse mit einer Grundfläche von 64,81m². Im Exposè, welches Grundlage für den Vertragsabschluss war, befand sich ein Grundriss, aus welchem hervorging, dass die drei Räume eine Fläche von 85 m² hätten. Dies entspricht ihrer tatsächlichen Fläche. Das Gericht entschied, dass die drei Räume den Schwerpunkt der Nutzung bestimmten und sich die Größenverhältnisse der einzelnen Flächen aus dem Grundriss hätten ableiten lassen können. Dies sei als Beschaffenheitsvereinbarung zu betrachten. Der BGH bestätigte dies. Der Begriff "Wohnfläche" sei auslegungsbedürftig und im entschiedenen Fall herrschte zwischen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages Einigkeit über die Fläche, da die entsprechenden Grundrisse mit Angabe der entscheidenen Flächen vorlag. Dies werde auch dadaurch gestützt, dass die Vertragsparteien weder die genaue Größe der Terrasse vereinbart hätten, noch einen Bruchteil festgelegt hätten. Zwischen den Vertragspartner wurde daher ein von der II. BV abweichender Maßstab vereinbart. Die vereinbarte Wohnungsgröße entspreche daher der tatsächlichen Wohnungsgröße! Eine Minderung der Miete aufgrund von Flächendifferenzen zwischen vertraglicher und tatsächlicher Fläche scheide daher aus. BGH - Urteil vom 22. Februar 2006; Aktenzeichen VIII ZR 219/04
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