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Mängel der Mietsache - Mieter muss Zurückbehaltungsrecht geltend machen

(PM) Hasloh, 24.09.2013 - Leidet die Mietsache (Wohnung) unter erheblichen Mängeln, kann der Mieter die Miete mindern und von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Das bloße Bestehen des Zurückbehaltungsrechts schließt allerdings Verzug des Mieters nicht aus, wenn er die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nicht ausdrücklich geltend macht.

Das Amtsgericht Neukölln hatte am 11.07.2013 (6 C 540/12) einen entsprechenden Fall zu entscheiden. Der Mieter hatte die Miete ab September 2011 nicht mehr regelmäßig gezahlt. Der Vermieter (hier Insolvenzverwalter) kündigte das Mietverhältnis im August 2012 fristlos wegen Mietrückstandes und erhob anschließend Räumungsklage, da der Mieter nicht auszog.

Das Amtsgericht hat den Räumungsanspruch bejaht, weil die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs.2 Nr.3 BGB zu Recht erfolgte. Denn der Mieter war im Zeitpunkt der Kündigung mit zwei vollen Monatsmieten in Zahlungsverzug, auch wenn die Wohnung die behaupteten Mängel aufwies und der Mieter deren Beseitigung nicht verhindert hatte. Der Mieter war wegen der vorhandenen Mängel nach seinem Vortrag berechtigt, 25% der Miete zu mindern. Die Fenster der Wohnung waren undicht, der Wasserboiler defekt und die Heizung fiel aus, allerdings auch in den Sommermonaten, was insoweit nicht zur Minderung berechtigte. Der Mieter hatte allerdings weit mehr als den Minderungsbetrag in den fraglichen Monaten nicht gezahlt. Er berief sich auf sein Zurückbehaltungsrecht. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann bis zum fünffachen der möglichen Minderung betragen, muss aber vom Mieter geltend gemacht werden.

Zwar hatte das Landgericht Berlin (WuM 1994,464) entschieden, dass das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechtes genügt und nicht ausdrücklich geltend gemacht werden muss, das AG Neukölln ist jedoch anderer Auffassung. Bei den Rechten aus §§ 273 und 320 BGB handelt es sich um Einreden, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen, also ausdrücklich geltend gemacht werden müssen.

Um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges und eine anschließende Räumungsklage zu vermeiden, ist also Vorsicht geboten. Soll der Vermieter nicht nur mit dem Minderungsbetrag, sondern auch durch Zurückhalten eines Teils der Miete zur Beseitigung von Mängeln gezwungen werden, muss dieses Zurückbehaltungsrecht vorher angekündigt werden.

Weitere aktuelle Informationen finden sich auf www.wertplan-nord-immobilien.de .
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