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Käufer darf Kaufpreis auch mindern, wenn er Mangel kennt

(PM) Hasloh, 20.07.2011 - Nach einem aktuellen Urteil des BGH kann der Käufer einer Eigentumswohnung den Kaufpreis mindern, selbst wenn er den Sachmangel kannte. Das gilt aber nur dann, wenn dies nicht bei Abschluss des formnichtigen, erst durch Grundbucheintragung wirksam gewordenen Kaufvertrages, sondern erst im Zeitpunkt der Eintragung der Fall war.

Hintergrund

Der Kläger kaufte vom Beklagten eine Eigentumswohnung, mit der ein Sondernutzungsrecht an vier PKW-Stellplätzen verbunden war, sowie ein Teileigentum an zwei Räumen im Souterrain. Einen Teil des Kaufpreises erhielt der Käufer vom Verkäufer als sog. Mietzuschuss zurück; diese Vereinbarung wurde nicht beurkundet, obwohl dies notwendig gewesen wäre. Der Kaufvertrag wurde daher erst mit Eintragung des Klägers in das Grundbuch wirksam.

Nach Abschluss des Kaufvertrags stellte sich heraus, dass das Teileigentum im Souterrain nicht als Wohnung genutzt werden darf. Außerdem wurden die PKW-Stellplätze nicht angelegt. Der Käufer verlangte daher Minderung des Kaufpreises.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) gibt dem Käufer Recht. Weil die Stellplätze nicht angelegt sind und weil die verkauften Räume im Souterrain nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können, ist die Kaufsache mangelhaft und eine Minderung gerechtfertigt.

Problematisch war hier, dass der Käufer zwar nicht bei Abschluss des Kaufvertrags, aber bei seiner Eintragung in das Grundbuch wusste, dass der Kaufgegenstand mangelhaft ist. Ob ein Käufer in einem solchen Fall Minderung des Kaufpreises verlangen kann, war bisher umstritten.

Der BGH hat nun entschieden, dass die Kenntnis des Käufers vom Sachmangel eine Minderung in einer solchen Fallkonstellation nicht ausschließt. Denn die einschlägige Vorschrift des § 442 Abs. 1 BGB* ist darauf nicht anwendbar. Diese Vorschrift geht davon aus, dass ein Käufer, der bei Abschluss des Vertrags einen Mangel kennt, den Kaufpreis für den Kaufgegenstand für angemessen hält. Wenn der Käufer aber nur das Wirksamwerden des (erst einmal wegen Formfehlern nicht gültigen) Vertrags zulässt, will er damit nicht auf seine Rechte aus dem Vertrag verzichten. Das heißt zunächst nur, dass er sich nicht auf den Formfehler berufen möchte.

(BGH, Urteil v. 27.5.2011, V ZR 122/10, veröffentlicht am 19.7.2011)

* § 442 BGB Kenntnis des Käufers

(1) 1Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. 2Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
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