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Eigentum oder Miete: Expansion mit neuen Logistikflächen

Bei der Expansion mit neuen Lagerflächen werden insbesondere mittelständische Unternehmen in der Planungsphase mit einer entscheidenden Frage konfrontiert: Soll der neue Logistikkomplex als Eigentum erworben oder per Mietverhältnis angemietet werden?
(PM) Berlin, 15.09.2014 - Zur Klärung dieser Frage, gilt es neben dem Betriebskonzept und Cash-Flow des jeweiligen Unternehmens vor allem die Nutzungsdauer der neuen Lagerflächen zu berücksichtigen.

In Deutschland werden zwar rund Zweidrittel aller Gewerbeimmobilien im Eigentum gehalten, jedoch fällt das Eigentumsverhältnis speziell bei Logistikimmobilien mit knapp 30% deutlich geringfügiger aus. Denn gerade speziell auf den Nutzer zugeschnittene Objekte lassen sich nur schwer am Markt wieder veräußern, so dass Eigentümer von Logistikflächen das nicht unerhebliche Verwertungsrisiko scheuen.

Dipl.-Kfm. Georg Roth, CEO des Projektentwicklers für Logistikimmobilien Family-Office Roth, rät zudem zur genauen Analyse wiederanfallender Kosten. „Zu den wiederanfallenden Kosten für Eigentümer, wie etwa der Grundsteuer, kommen auch bilanzbezogene Nachteile. Kann das für die Expansion notwendige Logistikzentrum nicht vollständig aus Eigenmitteln erworben werden, wird in der Regel eine Bankenfinanzierung ersucht. Die Anforderungen und Auflagen für die Vergabe von Fremdkapital haben sich jedoch gerade für die Finanzierung von Logistikflächen im Bankensektor seit 2013 massiv verschärft. Mittelständischen Unternehmen fällt es nicht leicht, diese Anforderungen, unter anderem die Eigenkapitalquote, zu erfüllen.“

Ein wesentlich härteres Kriterium ist da die Bewertung des Ratings eines Unternehmens. Dieses kann sich gravierend verschlechtern für den Fall, dass eine millionenschwere Finanzierung einer Logistikimmobilie für 15-Jahre oder länger in den Verbindlichkeiten des Unternehmens verzeichnet ist. Ratingagenturen können eine Ratingabstufung vornehmen, was wiederrum bestehende Bankendarlehen verteuern bis hin gefährden kann (Kündigung von Darlehen und/oder Optionsrahmen). Ähnlich verhält es sich in den U.S.A oder Großbritannien, wo Unternehmen an der Börse schon abgestraft werden, wenn sie viel Kapital in Immobilien binden.

Das klassische Mietverhältnis beziehungsweise die bilanzexterne Möglichkeit mit neuen Logistikflächen zu expandieren, bietet dem Nutzer somit wesentliche Vorteile. Es bestehen weder ein Finanzierung-Ratingrisiko, noch ein Verwertungsrisiko der Immobilie. Eine Expansion und das Nutzen von neuen Lagerflächen haben eben am Wenigsten mit dem Halten von Eigentum zu tun.
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Das Family-Office Roth (www.familyofficeroth.com) ist ein Projektentwickler mit dem Schwerpunkt großvolumige Logistikimmobilien ab 50.000m² Lagerfläche. Hierbei entwickelt das Family-Office Roth Consulting für zukünftige ...
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