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News, 04.06.2013
Keine Immobilienblase
Deutscher Immobilienmarkt – Boom ja, Crash nein
Wer in Deutschlands Ballungsräumen eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Noch gibt es aber keine Anzeichen für eine spekulative Blase. Denn die Immobilien in der Bundesrepublik sind meist grundsolide finanziert.
Trotz weiter steigender Preise am deutschen Immobilienmarkt ist eine Immobilienblase derzeit nicht in Sicht.
Trotz weiter steigender Preise am deutschen Immobilienmarkt ist eine Immobilienblase derzeit nicht in Sicht.
Nur 0,6 Prozent Zinsen auf dem klassischen Sparbuch, das ist vielen Anlegern zu wenig. Sie suchen nach Alternativen  –  und investieren in Betongold. Andere wiederum nutzen die niedrigen Zinsen, um einen Hypothekenkredit für den Erwerb eines Eigenheims aufzunehmen. Beides treibt die Nachfrage nach Immobilien – und somit die Preise.

Eine Standardeigentumswohnung kostet heute bundesweit  im  Schnitt 8,3 Prozent mehr als im Jahr 2010.

Diese Entwicklung weckt Befürchtungen, Deutschland drohe ein ähnliches  Schicksal wie den USA, Großbritannien oder Spanien. Dort haben sich viele Bauherren übernommen. Sie hatten spekuliert, dass ihr Eigenheim immer weiter an Wert gewinnt und somit die Bedienung und Rückzahlung der Kredite kein Problem ist – ein Trugschluss, wie sich zeigte.

Entsteht gerade in Deutschland eine ähnliche Blase, die zu platzen droht? Eher nicht. Denn die Situation hierzulande unterscheidet sich doch ziemlich stark von den angloamerikanischen und südeuropäischen Verhältnissen.

Kräftige Preissprünge sind kein bundesweites Phänomen, sie konzentrieren sich vielmehr auf die Metropolen und Wachstumsregionen der Republik. Während beispielsweise in Magdeburg, Hamm, Saarbrücken und in vielen Landkreisen die Preise für Eigentumswohnungen stagnieren oder sogar zurückgehen, sind sie in Berlin, München und Hamburg seit dem Jahr 2010 um rund 15 Prozent gestiegen.

In den Städten, die von den aktuellen Preissteigerungen betroffen sind, wohnen insgesamt rund 15 Millionen Einwohner – das ist weniger als ein Fünftel der Bevölkerung. Dass in den angesagten Metropolen die Preise für Immobilien und in der Folge auch die Mieten steigen, ist gut erklärbar und hat nichts mit wilder Spekulation zu tun:

Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung

Seit 2010 sind die Bruttolöhne in Deutschland um 8,9 Prozent und damit deutlich kräftiger als in den Jahren zuvor gestiegen. Folglich sind höhere Preise und Mieten auch langfristig zu verkraften. Außerdem haben die Metropolen vom jüngsten Beschäftigungsaufbau und der  damit  verbundenen  höheren Kaufkraft profitiert. Während bundesweit die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen dem dritten Quartal 2010 und dem dritten Quartal 2012 um etwa 4 Prozent gestiegen ist, lag der Zuwachs in München und Berlin bei 6 Prozent.

Wachstum der Städte

Entgegen dem allgemeinen Trend einer schrumpfenden Bevölkerung wachsen die Metropolen laut verschiedenen Prognosen teilweise noch über das  Jahr  2030  hinaus.  Allein für München rechnet man in den kommenden  20  Jahren  mit  einem  Einwohnerzuwachs von 15 Prozent. Der Bedarf an Wohnraum steigt des Weiteren auch durch den Zuzug von Migranten. Berlin beispielswei-se  wuchs  deshalb  2011  um  24.000 Einwohner.  Dem standen im gleichen Jahr nur 3.500 neue Wohnungen gegenüber.

Wohnen in der Stadt ist zudem wieder hip.  Eltern mit Kindern schätzen die kurzen Wege zur Schule und die  „jungen“ Senioren das Kulturangebot, das nun mal in Berlin  größer  ist  als  in  Oranienburg. Auch die ärztliche Versorgung ist in der Stadt besser als auf dem Land.

Diese Trends werden sich so schnell nicht umkehren – sie sind damit eine solide Basis für Investitionsentscheidungen. Gegen eine Blase spricht auch die grundsolide Finanzierungskultur in Deutschland. Gerade in den USA und anderen Krisenstaaten hatten viele Menschen ohne Eigenkapital gebaut. Das Kreditvolumen hatte sich dort vor dem Platzen der Blase stark erhöht. In Spanien etwa wuchs es zwischen 2003 und Ende 2007 um 133 Prozent, in Irland um 152 Prozent.

In Deutschland dagegen, dem klassischen Land der Bausparer, hat das Kreditvolumen seit 2010 nur um 4 Prozent zugelegt. Die Fremdkapitalquote ist sogar von 80 Prozent im Herbst 2009 auf 78 Prozent im Frühjahr 2013 gesunken. Darüber hinaus finanzieren hierzulande gerade Haushalte mit niedrigerem Einkommen ihre eigenen vier Wände mit einem hohen Anteil an Erspartem. In den USA dagegen hatten sich ausgerechnet diese Haushalte besonders stark verschuldet.

Ein Absturz der Immobilienpreise ist aus all den genannten Gründen in Deutschland nicht zu erwarten – aber auch keine Preisrallye. Vielmehr wird sich die Situation mittelfristig entspannen, zumal in den Metropolen viel gebaut wird. Dabei sollten neue  Bauflächen  nicht  nur  in  den Innenstädten  ausgewiesen  werden, sondern auch am Stadtrand. Neue Wohnhochhäuser  sollten  ebenfalls ins Kalkül gezogen werden. Schließlich zeigen alle internationalen Erfahrungen, dass große Städte auch in die Höhe wachsen müssen, damit Wohnraum bezahlbar bleibt.

Gänzlich  kontraproduktiv  wäre dagegen die immer wieder diskutierte Mietpreisbremse für Neuverträge. Das würde Investoren verschrecken und so die Wohnungsknappheit verschlimmern  –  und  die  Preise  noch weiter nach oben klettern lassen.

[Quelle: Artikel vom Instiut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln]

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