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Dr. Lübke & Kelber GmbH
Pressemitteilung

Büromarkt München: Vermietungsumsatz unter Vorjahresergebnis

Mit einem Gesamtumsatz von rund 325.100 m² konnte der Münchner Büromarkt trotz eines überdurchschnittlichen 2. Quartals nicht an das gute Vorjahresergebnis anknüpfen.
(PM) Frankfurt, 27.07.2012 - Laut aktuellem Marktbericht der Dr. Lübke GmbH fiel die Vermietungsleistung im ersten Halbjahr in München aufgrund einer geringeren Anzahl an Großanmietungen um 16% zurück. In der 10-Jahres-Betrachtung ist die Performance mit 11% über dem Durchschnitt (293.500 m²) dennoch zufrieden stellend, zumal sich der Leerstand auf 7,4% reduziert hat. Vom erzielten Umsatz entfielen 306.600 m² auf die reine Vermietungsleistung und 18.500 m² auf Eigennutzerprojekte. Nur das Mittelsegment 1.001 bis 2.000 m² verbuchte eine Umsatzsteigerung (+28%) im Vergleich zu H1 2011. Die bedeutendste Anmietung erfolgte im Business Campus Garching (Umland Nord) durch das Joint-Venture BMW Peugeot Citroën Electrification. Neben der Spitzenmiete, die auf 31,00 Euro gestiegen ist (+1,6%), haben sich die Mietpreise in allen Teilmärkten positiv entwickelt. Karl-Heinz Gasche, Regionalleiter München der Dr. Lübke GmbH, rechnet aufgrund bislang nicht realisierter Großgesuche mit einer zunehmenden Dynamik im 2. Halbjahr und einem Gesamtvolumen von mindestens 650.000 m².

Umsatzplus nur im Mittelsegment

Die quotale Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größensegmente differierte im ersten Halbjahr 2012 stärker als im Vergleichszeitraum des letzten Jahres. Dabei lag das Vermietungsvolumen in allen Clustern, bis auf das Mittelsegment 1.001 bis 2.000 m² (69.500 m²), unter der Leistung des Vorjahreszeitraums. Im Bereich von 2.001 bis 5.000 m² wurden mit 63.400 m² nur 1.900 m² weniger umgesetzt. Die Größenklassen von 501 bis 1.000 m² und bis 500 m² verbuchten jedoch Abnahmen von 31% bzw. 11%. Der Vorjahreszeitraum war zudem eindeutig stärker durch Anmietungen in den beiden oberen Größenklassen geprägt. Im Bereich >5.000 m² betrug der Flächenumsatz mit insgesamt 40.400 m² rund 20% weniger. Im Top-Segment ab 10.000 m² wurde nur der Mietvertragsabschluss durch das Joint-Venture BMW Peugeot Citroën Electrification (ca. 15.500 m²) realisiert.

Produzierendes Gewerbe und IT/Kommunikation prägten Marktgeschehen

Das produzierende Gewerbe und die IT-/Kommunikationsbranche haben analog zum Vorjahreszeitraum mit 76.700 m² (+11%) bzw. 70.500 m² (+2,2%) die höchsten Flächenumsätze generiert. Mit einem Plus von 38% erreichten die Beratungsgesellschaften, die in Summe 39.900 m² anmieteten, den höchsten Anstieg zum Vergleichszeitraum H1. Deutliche Abnahmen ergaben sich hingegen in den Branchen Bau/Immobilien (-55%) sowie Banken, Versicherungen, Finanzdienstleister (-69%) mit 24.500 m² bzw. 12.300 m² angemieteter Fläche.

Olympiapark/Schwabing/Maxvorstadt profitierte vom Nachfragemix

Der zentrumsangrenzende Teilmarkt Olympiapark/Schwabing/Maxvorstadt hat wegen seiner Beliebtheit bei allen Nachfragergruppen sowie in diversen Größenklassen spürbar zugelegt und erreichte ein Umsatzvolumen von 53.200 m². Dies stellt mit 42% gleichzeitig auch die größte Steigerung dar. Im Umland Nord wurden, bedingt durch BMW Peugeot Citroën Electrification, 36.700 m² umgesetzt. Sendling/Ludwigsvorstadt; Haidhausen/Giesing und das Zentrum lagen nahezu gleichauf und realisierten zwischen 23.100 und 26.100 m². Aufgrund des sehr guten Vorjahresergebnisses (u.a. 32.745 m² durch ein Elektronikunternehmen im Businesspark Media Works Munich) verbuchte der Teilmarkt Haidhausen/Giesing eine Reduzierung des Flächenumsatzes um 58%.

Spitzenmiete auf 31,00 Euro gestiegen

Durch hochpreisige Anmietungen im Zentrum ist die Spitzenmiete um 0,50 € auf 31,00 €/m² angestiegen - ein Plus von 1,6% zu den beiden vorherigen Halbjahreswerten. Doch auch die Durchschnittsmiete hat sich aufgrund der geringeren Flächenverfügbarkeit und dem höheren Anspruch an die Flächenqualität positiv entwickelt: Mit 14,70 €/m² wurde eine Erhöhung um 6,5% (H1 2011: 13,80 €/m²) durchgesetzt.

Niedrigster Leerstand seit 9 Jahren, Fertigstellungsvolumen überschaubar

Der Leerstand ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 um 140 Basispunkte auf 7,4 Prozent zurückgegangen und beläuft sich auf ca. 1,47 Mio. m². Grund hierfür waren neben dem soliden Flächenumsatz ein bislang geringes Fertigstellungsvolumen, aber auch Umwidmungen von Bürogebäuden. So sind im 1. Halbjahr 2012 bislang ca. 42.000 m² Bürofläche auf den Markt gekommen. Hierzu zählt u.a. das VINCITA mit knapp 8.000 m² Mietfläche (Teilmarkt Nord), das vollständig durch BMW angemietet wurde, das Arnulfpark M: Unique (3.000 m², Teilmarkt Olympiapark/Schwabing/Maxvorstadt) und das smarthouse München (knapp 18.800 m², Teilmarkt Haidhausen/Giesing). Für die 2. Jahreshälfte ist mit weiteren 90.000 m² zu rechnen. Insgesamt ergibt sich für die Fertigstellungen in 2012 eine Vorvermietungsquote von über 55%. Die Projektierungen für 2013 zeigen eine weitere Abnahme des Fertigstellungsvolumens. Von den rund 122.000 m² sind bereits über 50% durch Vorvermietungen oder durch Eigennutzer belegt. Das moderate Angebot an großflächigen und hochwertigen Neubauflächen wird sich bei anhaltender Nachfrage auf das Mietpreisgefüge auswirken.
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