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Baurechtliche Probleme vorausschauend vermeiden

Die wichtigsten Rechts-Tipps für private Bauherren auf einen Blick
(PM) Essen, 21.08.2012 - Eigenheimbau bleibt im Trend – Niedrigzinsen und Wertsteigerungen sorgen für eine bundesweit anspringende Kauf- und Neubautätigkeit. Paradiesische Zustände? Für Banken sicherlich, nicht immer jedoch auch für Häuslebauer. Denn sobald die Finanzierung unter Dach und Fach ist, warten zahlreiche rechtliche Tücken auf sie. Ob Bau- und Architektenrecht, Grundstücks- oder Nachbarrecht, juristische Grundkenntnisse sind auch für den Bauherrn unerlässlich. Denn der von ihm beauftragte Architekt, der ja immer auch persönlich beteiligt beziehungsweise betroffen ist, ist kein Rechtsberater des Bauherrn (KG, Urteil vom 20.03.2006 – 24 U 48/05). Insofern müssen private Bauherren die Rechtslage kennen, nicht nur gegenüber den am Bau Beteiligten, sondern auch gegenüber ihren Nachbarn. Hier können Fehler hohe Zusatzkosten verursachen.

Künftige Eigenheimbesitzer müssen also nicht nur die geltenden Gesetze befolgen, sondern sich mit ihren Nachbarn arrangieren. Nachzulesen ist dies in den Bau¬ordnungen und den Nachbarrechtsgesetzen der jeweiligen Länder. „Wer sich informiert, der entgeht unliebsamen rechtlichen Streitigkeiten mit Behörden und Nachbarn im Voraus, spart Arbeit und Geld“, sagt Baurechtsspezialist Dr. Andreas Koenen, Inhaber der auf Baurecht spezialisierten Kanzlei KOENEN RECHTSANWÄLTE.

Bebauungsplan und Baugrundgutachten

Zukünftige Immobilienbesitzer sollten in jedem Fall – und zwar vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages – den kommunalen Bebauungsplan sichten und eingehend prüfen. Er regelt die Art der Bebauung, Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, Ab-standsflächen zum Nachbarn, Firstrichtung, Baulinien und Dachtraufhöhe, manchmal sogar auch weitere Details wie die Farbe der Außenfassade. In einfach gelagerten Fällen geben die Bau¬aufsichtsbehörden zwar Auskunft, obwohl sie hierzu nicht verpflichtet sind. Erweist sich die Auskunft allerdings als falsch, haften diese behördlichen „Bauberater“ nur in seltenen Ausnahmefällen. „Bei schwierigeren Fragen greifen Häuslebauer ohnehin auf Expertenrat zurück, und das kann ich nur dringend empfehlen“, erklärt Koenen.

Beim Erwerb eines Grundstücks ist es in vielen Fällen sinnvoll, eine Baugrunduntersuchung zu veranlassen. Denn das Baugrundrisiko, das bei Aushub und Bebaubarkeiten entsteht, trägt in der Regel der Bauherr. Bodenfeuchte, drückendes Grundwasser, Bodenvergiftungen oder nicht tragfähige Böden führen immer wieder zu massiven Schäden.

Bauvertrag

Bei Fehlern in der Planung und/oder der Bauüberwachung bilden die Verträge mit den am Bau Beteiligten, insbesondere den Architekten, Fachplanern und den ausführenden Firmen, die Grundlage der dann vom Bauherrn durchzusetzenden Ansprüche. „Der ‚gute‘ Bauvertrag schützt vor Kostenüberschreitungen und Bauzeitverzögerungen und erleichtert die Durchsetzung von Mängelrechten. Er schont damit Portemonnaie und Nerven“, erläutert Baurechtsspezialist Koenen. Idealerweise enthält er eindeutige Leistungsbeschreibungen und verbindliche Preise. Jede Abweichung kann ansonsten Ansprüche insbesondere bei den Bauunternehmen auslösen. Der Bauvertrag sollte zudem einen verbindlichen Fertigstellungs- und möglichst auch Zwischentermin beinhalten. Auch eine förmliche Abnahme sollte vertraglich vereinbart werden. „Ein Vertragscheck oder gar dessen Gestaltung durch einen Bau¬rechtsspezialisten ist sinnvoll und verringert die Risiken deutlich“, rät Koenen.

Baukontrolle und Mängelrüge

Kontrollieren unabhängige, vom Bauherrn beauftragte Gutachter während der Bauzeit den Baufortschritt, werden Mängel rechtzeitig erkannt, und der Bauherr erlebt bei der Abnahme keine bösen Überraschungen. Zudem hat der baubegleitende Gutachter gegenüber Architekt und Handwerker auch disziplinierende Wirkung. Auch die förmliche Abnahme sollte mit einem qualifizierten Gutachter durchgeführt werden. Nur so ist gewährleistet, dass alle sichtbaren Mängel festgestellt und protokolliert werden. Werden wesentliche Mängel oder eine Vielzahl teils auch unwesentlicher Mängel festgestellt, sollte die Abnahme verweigert werden. Dies hat unter anderem zur Folge, dass nach wie vor der Bauunternehmer verpflichtet ist, die Mangelfreiheit des Bauwerks zu beweisen und nicht umgekehrt, was nach Abnahme der Fall wäre.

„Dies alles wirkt zwar aufwendig und teuer. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken jedoch, die ein Bauherr ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen eingeht, sind nicht selten existentiell. Deshalb sollten auch private Bauherren auf die frühe Einbindung eines ‚Sonder-fachmanns Recht‘ nicht verzichten“, resümiert Koenen.

Weitere Informationen unter www.bauanwaelte.de
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KOENEN RECHTSANWÄLTE ist eine ausschließlich auf Baurecht spezialisierte Anwalts¬kanzlei. Ein Team von derzeit acht Bauanwälten, die an den Standorten Essen, Hannover, Münster und Bielefeld standortübergreifend ...
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